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La nueva Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler pretende que el desalojo del moroso se produzca en menos de dos meses.
El Congreso de los Diputados ha reformado la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y las modificaciones entraron en vigor en diciembre de 2009. Su finalidad es dinamizar el mercado de alquiler, que aún sigue siendo muy precario en España.
La idea es proteger a los propietarios para que afloren al mercado los cientos de miles de viviendas que podrían alquilarse y que permanecen vacías por miedo, ya que la legislación anterior resultaba demasiado permisiva con los inquilinos morosos. La media de alquileres en la Unión Europea es del 40%, mientras que en España no llega al 13%. Se supone que los cambios legales animarán a los propietarios, crecerá la oferta y bajarán los precios y, sobre todo, dejarán de exigirse tantos avales y fianzas.
El gobierno prefiere que alquilemos
En el preámbulo de la ley se dice que “las ventajas económicas, sociales y laborales que ofrece el alquiler son innumerables. Entre otras, facilita la elección de vivienda de los ciudadanos, adecuándola a las diferentes necesidades del ciclo vital, propicia el aumento de la movilidad geográfica de los trabajadores, permite disminuir el endeudamiento de los hogares y ofrece mayor flexibilidad ante cambios en los ingresos de la unidad familiar”.
Sin embargo, aunque el gobierno nos cante ahora los beneficios del alquiler, los españoles, tradicionalmente, hemos preferido comprar nuestra vivienda porque ello suponía una buena inversión y desgravaba a Hacienda. Paradójicamente, comprar era más fácil que alquilar, había más oferta y resultaba más ventajoso. El mercado de alquiler en España es reducido y a precios desorbitados, probablemente debido a la desconfianza de los propietarios víctimas de morosos y desamparados por la ley.
El panorama puede empezar a cambiar, pero no sólo por esta modificación legal, sino también, y en gran medida, por la aparición de los seguros para propietarios, que han dado confianza a los arrendadores.
Las novedades de la ley
El texto puede consultarse en la web del Boletín Oficial del Estado, www.boe.es, Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler, núm. 283, martes 24 de noviembre de 2009.
En resumen, sus principales novedades son:
1. No se pasa ni una
Antes había que esperar a que el inquilino adeudara dos meses para empezar a solicitar el desalojo, ahora basta con un mes. Si el inquilino paga, podrá dársele otra oportunidad de seguir en la casa, pero si reincide, se irá a la calle.
2. La prórroga tiene más excepciones
Se amplían los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler. Hasta ahora, se podía rescindir el contrato antes de cinco años sólo si el propietario necesitaba la vivienda para uso propio; ahora también si la quiere para sus hijos, sus padres o su pareja tras un divorcio, siempre que así se haya hecho constar expresamente en el contrato.
3. Juicios verbales
Todas las acciones de desahucio o de reclamación de rentas se pueden tramitar en un juicio verbal, que es un procedimiento más rápido y menos engorroso.
4. La deuda hasta el final
El pago de rentas incluirá las devengadas hasta la entrega defectiva de la vivienda y no sólo hasta la interposición de la demanda. También podrá reclamarse el pago de intereses.
5. Lleguemos a un acuerdo
Se prevé la posibilidad de que las partes lleguen a un acuerdo durante el proceso y, si el propietario quiere, perdone la deuda total o parcialmente a su inquilino a cambio del desalojo voluntario de la vivienda. El plazo para ejecutarse este acuerdo no será inferior a 15 días y, si no se aviene a marcharse, se procederá al desahucio en un plazo no superior a otros 15 días.
6. Fecha de desalojo
El juez fijará el día y la hora en la misma sentencia. Hasta ahora el propietario tenía que esperar 20 días hábiles (30 naturales) para pedir la ejecución de la sentencia y entonces obtener una fecha. Ahora la sentencia condenatoria de desahucio será suficiente para llevarlo a cabo en la fecha señalada, que deberá producirse antes de un mes.
7. Desahucio rápido
La reforma de la ley permite al propietario recuperar su vivienda en menos de 15 días en caso de incumplimiento del impago del alquiler y también si ha expirado el plazo de arrendamiento. Se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia el sexto día siguiente a la vista.
8. Se entere o no
El domicilio para la comunicación de trámites y reclamaciones en los procesos de desahucio será, si no hay nada acordado en contra, el propio de la vivienda arrendada. Cuando no se pueda hallar al inquilino, se procederá sin más trámites a fijar la citación en el tablón de anuncios de la oficina judicial. No es necesario localizarle por otros medios, como ocurría hasta ahora, lo que retrasaba el proceso considerablemente dado que casi nunca se encontraba al moroso.
La realidad es otra
Pero una cosa es la ley, que cuenta con la bienvenida del sector inmobiliario y, por supuesto, de los propietarios de viviendas, y otra la puesta práctica. Mientras los juzgados sigan colapsados, puede que el panorama no varíe tan sólo porque se haya publicado esta reforma.
Por primera vez una ley conmina de manera expresa a la resolución judicial en plazos muy breves y concretos. La reforma indica que la sentencia debe estar lista en seis días, pero si el juez está saturado de trabajo, es seguro que no llegará a tiempo y, en ese caso, lo más probable es que no haya más consecuencia que el perjuicio para el demandante.
Por otra parte, no se exige un plazo para iniciar el proceso y señalar la fecha del juicio. Si el juez tiene pleitos acumulados, una demanda por impago deberá esperar su turno, como cualquier otra, y más en algunas comunidades donde existe una necesidad imperiosa de incrementar los juzgados.
Nunca llueve a gusto de todos
La ley protege a los propietarios frente a los malos pagadores y eso, en tiempos de crisis y aumento galopante del paro, ha sido criticado por algunos sectores. Según la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, esta reforma no perjudica en absoluto a los inquilinos “de buena fe”, esto es, quienes pagan, que son la mayoría, no tienen nada que temer y sí aquellos que podríamos denominar “morosos profesionales”.
Desde algunos colectivos se dice que la reforma culpabiliza al inquilino, que se queda indefenso ante los posibles abusos del propietario. Su reproche es que la ley sólo busca garantizar al arrendador la pronta recuperación de su piso o local, que los contratos de arrendamiento son en su mayoría abusivos y que no se facilita el acceso universal a una vivienda digna.
Muchas voces claman contra una ley que hubiera sido bienvenida hace unos pocos años, pero no ahora. Hay demasiadas familias con serias dificultades y con esta ley podrían verse en la calle al segundo mes de retraso en el pago de su alquiler.
Obviamente, los propietarios que hicieron una inversión con el fin de percibir unas rentas mensuales que les permitieran vivir o hacer frente al pago de la hipoteca, lo ven desde el lado opuesto.
Y también hay quienes vaticinan que cuando la ley se muestre eficaz, con los tipos de interés bajos y la rentabilidad del dinero por los suelos, habrá ahorradores que deseen comprar pisos para alquilarlos.
Lo que sí está claro es que si los jueces llegan a tiempo de aplicar la ley, el panorama de la vivienda en España puede variar, y mucho. |
