2009 Noticias

idealista: los bancos podrán obligarte a ampliar la hipoteca si tu piso baja de precio

hace un año estalló la polémica y el boletín oficial del estado (boe) del pasado sábado la vuelve a avivar en un momento delicado. el problema viene de que la nueva ley del mercado hipotecario aprobada por el gobierno permitía a los bancos obligar a los hipotecados a poner más garantías sobre la mesa si su casa bajaba un 20% respecto al precio inicial

en la práctica, esto quería decir que si alguien llega a tener una hipoteca por un importe superior al valor de su vivienda, el banco puede obligarle a dejar como garantía bienes adicionales (dinero en efectivo, acciones, inversiones, otras propiedades...) para garantizar que su crédito está respaldado pese a que hubiera pagado puntualmente siempre sus cuotas

pese a la polvareda social que se levantó hace un año, el asunto ha permanecido más o menos enterrado, sin hacer más ruido y el que más y el que menos pensaba que había caido en el olvido y que no se aplicaría. sin embargo, el boe del pasado sábado actualiza la normativa y ha reavidado la polémica y los miedos. la actualización publicada en el boe tras ser aprobada por el consejo de ministros, no elimina la cláusula, simplemente matiza los momentos en los que el banco puede activarla

así la norma dice literalmente: "Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20%, y con ello se superasen, en función del principal pendiente de amortizar, los límites [...], la entidad acreedora, previa tasación realizada por una sociedad homologada independiente, podrá exigir del deudor  la ampliación de la hipoteca  a  otros bienes  suficientes  para cubrir  la relación exigible entre el valor del bien y el préstamo o crédito que garantiza"

la novedad, según los expertos, es que precisa cuándo podrán hacer uso los bancos de esta norma entre particulares. de esta forma, el boe señala que si el deudor es una persona física, el banco no puede activar esta norma hasta que pase un año en el que se mantenga que la hipoteca es superior al precio del piso "a contar desde el momento en que la entidad acreedora haya hecho constar en el registro contable" antes de exigirse la ampliación de la hipoteca

a la vez, va más allá y dice que tras ser requerido por el banco, el deudor puede optar por:

1) la devolución de la  totalidad del préstamo
2) la devolución de la parte de la hipoteca que sobrepase la tasación

es decir, si alguien compró una casa por 300.000 euros y abrió una hipoteca por 240.000 euros, si su casa llega a valer 200.000  euros (un 33% menos que al principio) el banco puede exigirle que pague o garantice con otros bienes la diferencia entre esos 200.000 euros y la hipoteca que le quede pendiente

el boe añade que si pasados dos meses desde que le fuera requerida la ampliación de la hipoteca no lo ha hecho o abonado, se dará por entendido que ha optado por la  devolución de toda la hipoteca, que le será "inmediatamente exigible" por el banco

cuando el precio de la vivienda subía y subía no había problema de que el valor del piso fuese inferior al de la hipoteca (un fenómeno conocido como negative equity), pero ahora es un riesgo más que real en algunas zonas y para algunas personas

los expertos resaltan que la medida, lógicamente, se puede aplicar, pero que sería tremendamente impopular y que incluso cabrían alegaciones ya que los afectados podrían decir que la tasación que se hizo en su día fue elevada. por ello, señalan que no creen que a los bancos les interese aplicarla si el cliente está pagando la hipoteca sin fallos

también han surgido las críticas de los que piensan que esto es una forma de traspasar el riesgo de los bancos a los clientes

Idealista: si el ipc baja, tu casero te tiene que bajar el alquiler

en marzo el ipc se puso en negativo, un -0,1%, por primera vez desde que se creó la cesta de la compra tipo en españa, en 1961. quien viva de alquiler se beneficiará de esta caída, ya que el casero está obligado por la ley de arrendamientos urbanos (lau) a rebajar la renta mensual

los expertos aseguran que la lau favorece al inquilino en lo tocante a actualización de rentas asociadas a viviendas permanentes que rige durante los cinco primeros años del contrato de arrendamiento (los locales comerciales y los alquileres de temporada no están protegidos por la ley)

según la ley, la renta mensual se actualiza aplicando a la misma la variación del ipc general nacional correspondiente a un periodo de 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de la actualización, y se toma como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último ipc publicado en la fecha en que se celebró el contrato

en caso de que el casero se niegue a aplicar la caída del ipc, el inquilino podrá instar las medidas judiciales pertinentes, aunque en ningún caso debe aplicar unilateralmente la rebaja que corresponda ni puede dejar de pagar la renta, ya que entonces el arrendador podría iniciar el proceso de deshaucio

la calculadora de actualizar rentas del instituto nacional de estadísticas (ine), ya recoge estas rebajas. de hecho, para quien le tocase actualizar la renta en marzo de 2009 le corresponde una rebaja del 0,1%. en euros, un alquiler de 1.000 euros pasaría a pagar 999 euros, 12 euros menos al año. esta es la primera rebaja, la pregunta es si será anecdótica o si en los próximos meses profundizará el descenso. así, si la caída llegase al 1%, una renta de 1.000 euros al mes pasaría a ser de 990 euros mensuales y supondría un ahorro de 120 euros al años

excepciones

otros expertos señalan que hay que leerse con mucho cuidado la redacción del contrato de alquiler, ya que si en el mismo figura que los precios se "incrementarán según el ipc" (o alguna expresión semejante) podría haber problemas para pedir que bajen. por el contrario, si el contrato dice que la renta "se actualizará en función del ipc", no debería haber escapatoria para el casero

ZURICH ha introducido mejoras en su producto ‘Zurich Negocios’, ampliando sus coberturas y ofreciendo “flexibilidad de contratación, un gran abanico de coberturas, así como un ajuste en las primas”. Entre las novedades más destacadas, la aseguradora remarca la relacionada con loza sanitaria (inclusión de los daños sufridos por la loza dentro de la cobertura de cristales con una franquicia de 150 euros); reposición de llaves y cerradura en caso de robo y/o atraco (tanto dentro como fuera del negocio); y daños eléctricos (con una de las coberturas “más amplias del mercado”, según la compañía, cubriendo incluso los transformadores dentro de daños eléctricos).

Este multirriesgo cuenta con coberturas personalizadas según el tipo de negocio (oficinas, comercios, panaderías, pastelerías, bares y restaurantes), protegiendo tanto el lugar físico donde se desarrolla la actividad como la actividad en sí.

Junto a los cambios en el producto, la aseguradora pone a disposición de agentes y corredores la herramienta ‘Zurich Negocios Express’, para calcular el precio del seguro de modo fácil, con tan sólo 5 preguntas. Esta solución está disponible en la web www.zurichmediadores.es